18、19 世紀，房地產在政治經濟學家眼中可謂「世界運作的核心」，是貧富懸殊甚至各種經濟弊病的根源；相關討論在 20 世紀一度冷卻；至踏入千禧年代，全球金融危機再次觸發他們對房地產加速經濟衰退的關注。近年，包括中國等各地房地產持續興旺，學術界出現了另一類研究，針對不斷上漲的土地價格對貸款、投資和生產力的影響，提出其終會破壞經濟發展，甚或是生產力長期放緩的原因。
作為一間公司，有地比生產力更重要？
房地產是世界上最大的資產類別。2020 年，它佔全球非金融資產（包括廠房、機器，和知識產權等無形資產）約 68% —— 其中土地資產比例更佔據一半以上。隨著土地價格膨脹，某些國家的土地在非金融資產中的份額急劇增加，例如英國便由 1995 年的 39% 上升到 2020 年的 56%。
土地容易估價且不能被隱藏或破壞，尤其適合用作抵押品。所以每當其價格上漲，就像過去幾十年於大部分時間和地方所帶來的影響，最初無疑促進了貸款和經濟活動。家庭可透過其土地資產以更低利率借貸，擁有土地的公司也更容易獲得融資。
但以土地作為抵押品也會產生有害影響，尤其是在主要倚賴銀行為公司進行融資的地方。企業的借貸能力往往取決於其現有土地資產，而非生產潛力；土地資產持有者比擁有大量無形資產的人更易獲貸款。國際結算銀行（BIS）的 Sebastian Doerr 曾於 2018 年發表論文，指出擁有更多房地產抵押的美國上市公司，即使其生產力較其他競爭對手弱，仍較易獲得更多借貸和投資。去年的一項研究亦表明，西班牙於金融危機爆發前，此情況更為顯著。
顧此失彼的資本
不斷上漲的房地產價格，也會阻礙可促進生產力的貸款，導致資本錯配。當房地產市場興旺，銀行往往會進行更多抵押貸款。但由於資本限制，貸方往往會減少企業貸款。2018 年的一篇論文分析了美國 1988 至 2006 年的數據，發現在銀行設有分部的地區，房價每上漲一個標準差（standard deviation），便會導致從同一家銀行借貸的公司，所得貸款減少 42%，受影響企業的總投資額則減少 21%。在一些富裕國家，因銀行大幅增加抵押貸款而引發上述的排擠效應可能更顯著；在 17 個發達經濟體中，抵押貸款佔銀行所有貸款的比例，由 1952 年的 32% 上升至 2016 年的 58%。
中國投資者對房地產需求更大，上述情況更為顯著。最近一系列研究表明，中國地價高，導致銀行取消對缺乏土地資產的製造商貸款，減少上市公司的研發支出，並調動更多管理人才專責房地產業務。日內瓦大學的 Harald Hau 和北京對外經濟貿易大學的歐陽滌非於 2019 年發表論文，分析來自中國 172 個城市的製造商數據，顯示房地產價格上漲 50% 會增加其借貸成本，減少投資，導致企業生產下降 35%。
有學者鼓勵更多房屋建設、限制多項房地產擁有權，及銀行進行抵押貸款的數目；甚至可考慮徵收地價稅，從而促進信貸流向具生產力項目。有趣的是，這種稅收正是 18、19 世紀提出經濟改革者的主張，市場對房地產的狂熱，可能令舊有觀念再次復興。
