上篇提及 1950 年代初期的牛頭角是一片爛地,只有幾間船廠和廢金屬回收舖,還有一定數量的木屋。1953 年於大角咀的一場大火,將當地近百間工廠焚毀,一部分落難的廠商和工人遷移到牛頭角與牛池灣一帶。遷入的商民帶動發展,自發自費填海造地,重新建工廠區。
不是所有大角咀工廠都被燒毀,也不是所有被燒到的工廠都付諸一炬,例如有玻璃工廠的熔爐仍然完好,當時不在原址重建的理由,純粹因為香港政府的命令。政府早有意發展大角咀成為商住區與現代化工業區,只是礙於舊式工廠林立而未能成事,一場大火清除障礙,正好是發展的好時機。雖然當代大型的都市發展,與天災往往脫不了關係,因為災難破壞建築物,大規模的重新設計和建造才能夠實現,但在政府眼中的好機會,落在當時廠商身上就成為不幸。
被迫遷的大角咀商戶,指定目的地是牛頭角,但牛頭角當時是沿海的低窪地區,必須整土才可以建築工廠。填海整土的錢,政府沒有補償;原址菜農要求補償,政府說該地早年已收為官地,有說話就法庭見。眼見搬遷困難重重,一部分的商戶就寧願另覓去路。
不過講到底,當時政府的心思其實是發展官塘工業區,牛頭角只是過渡。雖然政府也不算對搬往牛頭角的商戶毫不關心,兩年後有安排來往北角與牛頭角的渡輪,後來增設灣仔線,往官塘的道路亦有修築增闊。官塘九龍灣的填海也是 1955 年動工,但政府心目中的「現代化工業區」根本就不在牛頭角,牛頭角的廠商基本上是全靠自己發展起來的。
1958 年,牛頭角建立廠商協會,當時首任理長在致詞時說:「我們值得自豪的,便是我們到現在為止,唯一自費填海的工業區,未曾耗費政府一文錢。」關於新填出來的地方,他如此說:「當局對公地處理,較以往有所改善,但係相對當局決不會不經過深長考慮而執行,以令此剛站穩之工業受到致命打擊的……」當然,我們後來知道他是多麼的天真。
東九龍灣的填海工程順利完成,繼而往西繼續填平,這當然也是政府的計劃當中。而今天說起來令人驚訝的市民自費填海,也在政府 60 年代的大型土木工程裡被遺忘,埋沒在九龍灣平整的海岸線中。就連九龍灣也成為陸地,雖然行不改名坐不改姓,仍叫作九龍灣。