如果住宅擁有率（homeownership rate）愈高，便代表經濟愈繁榮，德國似乎違悖了這個規律。德國的住宅擁有率在已發展國家中排位落後，遠低於比利時、美國、法國、丹麥、西班牙等國——當中以西班牙的住宅擁有率尤為高企，竟達至 78.8%，德國則僅達 52.5%，只比香港高出 1.5%。然而，德國的失業率卻比西班牙低 21.8%。究竟德國人在打甚麼算盤？
租樓成主流的歷史淵源
第二次世界大戰結束後，作為戰敗國的德國經濟狀況非常差劣：遭完全摧毀、嚴重損害得不能居住的單位共 400 萬個。當時，經濟陷入低迷，根本沒可能靠私人地產發展商興建住宅單位，政府進行房屋規劃成為唯一出路。就當時即將成為「西德」的一帶來說，政府需要增建 550 萬個居住單位，才能滿足住宅需求。其時巴伐利亞重建地方議會的負責人 Helmut Fischer 更指出，德國政府在 1930 至 1933 年之所以失敗，應歸咎於其沒有靠興建房屋來吸納失業人口，確立了政府在這場「翻身」工程中不可或缺的角色。
至 1949 年，西德建立後不久，聯邦政府成功推行第一條房屋法例——「聯邦房屋法」（Federal Housing Law），透過設立基金，為社會福利房屋（social housing）提供津貼及貸款、減免新興私人樓宇物業稅，控制政府資助房屋（Publicly funded housing）的租金金額。到了 1962 年，西德的房屋短缺數目已少了一半，但市面上供應的、德國人所選擇的，絕大部分都是出租單位。原因是當時德國的按揭市場非常疲弱，加上銀行要求借貸人大筆還款，很少德國人有能力買樓，只能租住。
為甚麼是德國？
二戰結束後，當然絕不只有德國面對房屋危機。英國也面對同樣問題，卻走上截然不同的道路——進入 90 年代，英國人的租住比率已回落到 30%。租樓的風潮在德國卻依然不息，與 60 年代相比，其租住比率雖有下降，但仍維持在 55% 左右。難道不喜歡買樓是德國人的民族習性？
其實不然，只是——德國的出租單位真的很吸引。
英國嚴格控制公共房屋發展商所設的租金限制，及建築費用的上限。在這些限制下，房屋無法逃脫質素差劣的命運。但德國出租單位的質素，則並非靠普遍公屋單位的水平可以想像。德國在政府干預和私人投資之間取得較好的平衡，亦比許多國家都更早放寬租金限制，發展商在成本上所受的束縛較少，自然能更放膽地建造具競爭力的優質單位。但若然就此以為租金會順勢飆升，就太過天真。在這個租戶的天堂，合約上的租金在 3 年內的增長率不能超過 20%，法例更禁止業主在合約第一年加租。
雖然租金約佔德國人可支配收入（disposable income）20%，近年不少大城市的租金亦開始上漲，但據調查，93% 的德國受訪人口都對自己現時的房屋狀況感到滿意。面對他國的樂觀氛圍，香港人似乎只能羨慕，不知何時才能望其項背；始終，這邊廂的特區政府為了勾結黑暗勢力，甘願減少供應公營房屋，親自將人民推往水深火熱。
